A reforma tributária do consumo troca cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois, a CBS federal e o IBS de estados e municípios, além de um Imposto Seletivo. A troca é gradual e vai até 2033, mas 2027 é o primeiro ano em que o novo sistema é cobrado de verdade. E é também o ano em que entram em cena as regras próprias para imóveis e aluguéis.
O cronograma da reforma, ano a ano
O calendário está na Emenda Constitucional 132/2023 e na Lei Complementar 214/2025:
| Período | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Ano de testes: CBS de 0,9% e IBS de 0,1% destacados nas notas, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. |
| 2027 | CBS passa a ser cobrada; PIS e Cofins são extintos; começa o Imposto Seletivo; IPI vai a zero, salvo produtos da Zona Franca de Manaus. |
| 2027 e 2028 | IBS em alíquota simbólica de 0,1% (0,05% estadual e 0,05% municipal). ICMS e ISS continuam integrais. |
| 2029 a 2032 | ICMS e ISS caem 10% ao ano, enquanto o IBS sobe na mesma proporção. |
| 2033 | ICMS e ISS deixam de existir. Vale o sistema novo por inteiro. |
Apesar de pedidos de adiamento, o cronograma geral não foi alterado. Houve apenas ajustes operacionais em 2026, como novas datas para o destaque dos tributos nas notas fiscais.
O que entra em vigor em 2027
- CBS no lugar de PIS e Cofins. A alíquota de referência ainda dependia do Senado em novembro de 2026; o Tribunal de Contas da União calculou 11,3%. Em 2027 e 2028, aplica-se a alíquota de referência menos 0,1 ponto percentual.
- Imposto Seletivo sobre bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, com alíquotas para 2027 definidas por medida provisória de novembro de 2026.
- Pessoas físicas contribuintes passam a precisar de inscrição no CNPJ e a emitir documento fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027.
- Split payment, o recolhimento do imposto no momento do pagamento, começa a ser implantado de forma gradual. Explicamos o mecanismo em Split payment: como funciona e quando começa.
Aluguel: quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS
Hoje, o aluguel recebido por pessoa física paga apenas imposto de renda. Com a reforma, quem tem atividade de locação em escala maior passa a ser contribuinte de IBS e CBS. Pelo art. 251 da LC 214/2025, isso ocorre quando, no ano anterior, a pessoa física teve, ao mesmo tempo:
- receita de locação acima de R$ 240 mil; e
- mais de três imóveis distintos alugados.
Há também uma regra para o próprio ano: se a receita ultrapassar o limite em 20% (R$ 288 mil), o enquadramento pode ocorrer já no ano em curso. O valor de R$ 240 mil é corrigido pelo IPCA.
Na venda, a lógica é parecida: a alienação eventual por pessoa física não é tributada por IBS e CBS. O enquadramento só ocorre para quem vende mais de três imóveis no ano anterior (contando apenas os que estavam há menos de cinco anos no patrimônio) ou mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores.
Atenção à locação por temporada: aluguéis residenciais de até 90 dias feitos por contribuinte seguem as regras da hotelaria, com redução de 40% na alíquota, e não a de 70% da locação comum.
Os redutores para operações com imóveis
Para quem é contribuinte, a lei criou um regime próprio (arts. 251 a 270), com alíquotas e bases menores que as gerais:
| Mecanismo | Como funciona |
|---|---|
| Redução de alíquota | 50% nas operações com imóveis em geral; 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento. |
| Redutor social na locação | Abatimento de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, na base de cálculo. |
| Redutor social na venda | Abatimento de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial, uma única vez por imóvel. |
| Redutor de ajuste | Na venda, abate-se o custo do imóvel: para os já detidos em 31/12/2026, o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial. |
| Base de cálculo do aluguel | Não entram condomínio nem tributos e emolumentos do imóvel. |
Na locação, o imposto é devido a cada pagamento recebido. Com a redução de 70%, a CBS efetiva sobre o aluguel em 2027 tende a ficar próxima de 3% a 3,5%, a depender da alíquota que o Senado fixar. Trata-se de estimativa, a confirmar quando a alíquota for definida.
Contratos de locação antigos: a opção de 3,65%
O art. 487 da LC 214/2025 criou uma regra de transição para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025: o locador contribuinte pode optar por recolher 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos e sem o redutor de R$ 600.
- Locação não residencial: a opção vale pelo prazo original do contrato, desde que ele tenha sido firmado com firma reconhecida ou assinatura eletrônica e registrado, ou disponibilizado ao Fisco, nos prazos da lei.
- Locação residencial: vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Para as incorporações com patrimônio de afetação e para os loteamentos registrados até o fim de 2028 também há regimes de transição, com alíquotas fixas sobre a receita.
Holding patrimonial, ITBI e ITCMD
A holding patrimonial não tem o filtro de três imóveis e R$ 240 mil: como pessoa jurídica, é contribuinte desde o primeiro aluguel. Hoje, no lucro presumido, paga 3,65% de PIS e Cofins sobre a receita; em 2027 passa à CBS com redução de 70%. A conta pode ficar parecida, melhor ou pior conforme a alíquota final e os créditos disponíveis. Transferir imóveis para uma holding às pressas, só por causa da reforma, pode sair caro.
A Lei Complementar 227/2026 também mexeu em dois impostos que pesam nas transmissões:
- ITCMD (herança e doação): a progressividade passou a ser obrigatória, a base de cálculo é o valor de mercado, doações sucessivas são somadas e as quotas de empresas não negociadas em bolsa são avaliadas, no mínimo, pelo patrimônio líquido ajustado a valor de mercado. Esse último ponto atinge diretamente as holdings familiares. A aplicação depende da lei de cada estado.
- ITBI (compra de imóvel): a base é o valor de negociação em condições normais de mercado, com critérios que o município deve divulgar e que o contribuinte pode contestar. O dispositivo que permitiria antecipar a cobrança para o momento da escritura foi vetado; por ora, o momento do pagamento segue a lei municipal e a jurisprudência.
Para quem está organizando a sucessão, vale ler também Inventário extrajudicial em 2026.
Contratos de longo prazo: quem absorve o novo imposto
Um equívoco comum é achar que a lei garante a revisão automática dos contratos. Não garante. O procedimento de reequilíbrio previsto na LC 214/2025 (arts. 373 a 377) vale para contratos administrativos, firmados com o poder público. Os contratos privados ficaram expressamente de fora.
No contrato privado, o que protege as partes é a cláusula. Se ela não diz quem arca com a mudança de tributos, a discussão começa do zero.
Em contratos de locação, fornecimento, prestação de serviços e empreitada que avançam por 2027 e pelos anos seguintes, vale conferir:
- se o preço foi fixado com ou sem tributos;
- se existe cláusula de revisão por mudança legislativa ou de repasse de tributos;
- como o reajuste anual conversa com eventual aumento de carga;
- quem emite o documento fiscal e em que momento.
O que fazer ainda em 2026
- Some seus aluguéis de 2026 e conte os imóveis locados: é esse resultado que define se você será contribuinte em 2027.
- Documente o custo dos imóveis até 31 de dezembro de 2026. Esse valor é a base do redutor de ajuste em vendas futuras.
- Localize os contratos anteriores a 16 de janeiro de 2025 e avalie a opção de 3,65%.
- Revise cláusulas de preço e tributos nos contratos longos.
- Reavalie o planejamento sucessório diante das novas regras do ITCMD antes de doar bens ou constituir holding.
Para proprietários e investidores de Goiânia e do interior de Goiás, a recomendação é simples: fazer as contas com o contador e ajustar os contratos com o advogado antes da virada do ano. As duas coisas juntas evitam a maior parte dos problemas.
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Base legal
- Emenda Constitucional 132/2023;
- Lei Complementar 214/2025, arts. 251 a 270, 343 a 349, 373 a 377 e 485 a 490;
- Lei Complementar 227/2026 (ITCMD, ITBI e Comitê Gestor do IBS);
- Decreto 12.955/2026 (regulamento da CBS).
Perguntas frequentes
Vou pagar mais imposto em 1º de janeiro de 2027?
Depende da atividade. Em 2027 a CBS substitui o PIS e a Cofins, e o IBS segue em alíquota simbólica de 0,1%. O ICMS e o ISS continuam integrais até 2028 e só começam a ser reduzidos em 2029. Para quem não é contribuinte desses tributos, como a pessoa física que vende um imóvel de forma eventual, nada muda nesse ponto.
Qual será a alíquota da CBS em 2027?
Até novembro de 2026 ela não estava fixada. O Tribunal de Contas da União calculou uma alíquota de referência de 11,3%, e a definição cabe ao Senado Federal. Em 2027 e 2028 a alíquota aplicada é a de referência reduzida em 0,1 ponto percentual, e operações com imóveis têm reduções de 50% ou 70%.
Tenho imóveis alugados como pessoa física. Vou pagar IBS e CBS sobre o aluguel?
Somente se, no ano anterior, a receita de aluguéis tiver passado de R$ 240 mil e você tiver mais de três imóveis distintos alugados, as duas condições juntas. Há ainda uma regra para o próprio ano: quem ultrapassa o limite de receita em 20% (R$ 288 mil) pode ser enquadrado já no ano corrente. Abaixo disso, continua valendo apenas o imposto de renda.
Vou vender um imóvel em 2027. Incide IBS e CBS?
Na venda eventual por pessoa física, não. Continuam o imposto de renda sobre o ganho de capital, quando houver, e o ITBI pago pelo comprador. A pessoa física só se torna contribuinte se vender mais de três imóveis no ano anterior, contados apenas os que estavam há menos de cinco anos no patrimônio, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores.
Posso pedir reequilíbrio do meu contrato por causa da reforma?
A LC 214/2025 criou um procedimento de reequilíbrio apenas para contratos administrativos, firmados com o poder público. Contratos privados dependem do que está escrito: cláusula de revisão por mudança tributária, definição de preço com ou sem tributos e regras de repasse. Sem previsão, a discussão segue as regras gerais do Código Civil.
A tributação de dividendos faz parte dessa reforma?
Não. A reforma de que tratamos aqui é a do consumo (IBS, CBS e Imposto Seletivo). A tributação de dividendos acima de R$ 50 mil por mês e a isenção do imposto de renda até R$ 5 mil vieram de outra lei, a Lei 15.270/2025, em vigor desde janeiro de 2026.
Atuação em Direito Imobiliário e Cível em Goiás, com foco em contratos de locação, compra e venda, planejamento patrimonial e sucessões. Atendimento pessoal, técnico e estratégico.
Falar sobre o meu casoEste conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso nem a orientação contábil. Alíquotas, limites e prazos refletem a legislação e as informações disponíveis em novembro de 2026; a alíquota da CBS para 2027 ainda dependia de definição pelo Senado Federal, e os valores em reais são corrigidos periodicamente.
