O reajuste anual do aluguel não é um aumento livre. Ele existe para uma finalidade específica: recompor a inflação, ou seja, manter o valor real do aluguel ao longo do tempo — e não para elevar o preço acima do que o mercado e o contrato permitem. Entender essa lógica é o que separa um reajuste legítimo de uma cobrança abusiva.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre o reajuste
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não fixa um percentual de reajuste. Ela remete ao que as partes combinaram no contrato: o aluguel é corrigido, em regra, uma vez por ano, com base no índice escolhido pelas partes. É esse índice acordado que define quanto pode subir a cada 12 meses.
Além disso, o reajuste exige aviso prévio, por escrito, de pelo menos 30 dias, informando o novo valor e a base de cálculo. Reajuste sem comunicação adequada, ou acima do índice contratado, pode ser questionado.
IGP-M ou IPCA: por que o índice importa tanto
Historicamente, o IGP-M era o índice-padrão dos aluguéis. Mas ele é volátil e, em alguns anos, dispara muito acima da inflação sentida pelas famílias. Por isso cresceu a migração para índices mais estáveis, como o IPCA e o INPC. O acumulado de 2025 ilustra bem a diferença:
| Índice | Acumulado de 2025 (referência) | Característica |
|---|---|---|
| IGP-M (FGV) | cerca de −1,05% (negativo) | Volátil; sensível ao atacado, câmbio e commodities |
| IPCA (IBGE) | cerca de 4,46% | Inflação oficial ao consumidor; mais estável |
Repare: em contratos atrelados ao IGP-M, o acumulado negativo pode significar reajuste próximo de zero — ou até uma redução, se assim previsto. Já no IPCA, o reajuste acompanha a inflação ao consumidor. O índice do seu contrato é o que vale. (Valores de referência sujeitos a fechamento oficial; confirme o número exato do mês-base do seu contrato.)
Quando o aumento pode ser contestado
Decisões consolidadas ao longo de 2025 reforçaram um ponto central: o reajuste tem função exclusiva de recomposição inflacionária. Qualquer aumento além disso tende a ser visto como violação à boa-fé objetiva. Assim, pode ser contestada a cobrança que:
- aplica percentual acima do índice previsto no contrato;
- ocorre sem o aviso prévio devido;
- reajusta em periodicidade menor que a anual;
- tenta embutir, no reajuste, um aumento real que só caberia em revisional.
O reajuste corrige a inflação; ele não é a oportunidade para o aluguel subir “de verdade”. Essa distinção é o coração da proteção do inquilino — e do dever de boa-fé do locador.
As garantias do aluguel
Outro ponto sensível são as garantias exigidas no contrato. A Lei do Inquilinato admite, entre outras, quatro modalidades — e o locador não pode exigir mais de uma ao mesmo tempo:
- Caução (em dinheiro, bens ou títulos);
- Fiança (com fiador);
- Seguro-fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Orientação para locadores e inquilinos em Goiás
Seja você proprietário ou inquilino em Goiânia, dois cuidados evitam a maioria dos conflitos: escolher bem o índice na hora de assinar (pensando em estabilidade e previsibilidade) e formalizar tudo por escrito — reajustes, avisos e eventuais acordos. Diante de um aumento que parece indevido, ou de uma cláusula de garantia duvidosa, uma análise rápida do contrato costuma resolver antes de virar litígio.
Perguntas frequentes
De quanto pode ser o reajuste do meu aluguel?
Do percentual do índice previsto no seu contrato (IGP-M, IPCA, INPC etc.), acumulado nos 12 meses anteriores ao mês-base. Não existe um teto único em lei: o teto é o índice que você contratou.
O proprietário pode trocar o índice na renovação?
Mudança de índice depende de acordo entre as partes. Sem concordância, vale o índice do contrato vigente. Vale negociar por escrito antes da renovação.
Posso contestar um aumento acima do índice?
Sim. Reajuste acima do índice contratado, sem aviso prévio ou em periodicidade menor que a anual pode ser questionado — administrativamente ou em juízo, conforme o caso.
O locador pode exigir fiador e caução juntos?
Não. A lei admite apenas uma modalidade de garantia por contrato. Exigir duas é irregular e a cláusula pode ser revista.
Atuação em Direito Imobiliário e Cível em Goiás, com foco em contratos de locação, revisão de aluguel, garantias e administração de imóveis. Atendimento pessoal, técnico e estratégico.
Falar sobre o meu casoEste conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso. Os percentuais de índices citados são de referência e devem ser confirmados na fonte oficial para o mês-base do contrato.
